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军队空余土地能否进行房地产开发建设

2012年03月08日  来源:成都劳动律师网   点击率:2943次 咨询在线律师

【问题】
  某市驻地方军区有一处军队空闲土地114亩,隶属于某市军区房地产处。2006年6月准备转让给房地产开发公司进行房地产开发建设。由于经营性土地一律实行招标拍卖挂牌出让,军队空闲土地作为一种较特殊的土地,房地产公司对于军队土地问题专门咨询了当地的国土资源管理部门。
  问:1.军队空闲土地是否可以搞房地产开发建设?
  2.如果军队空闲土地可以搞房地产开发建设,那么如何办理手续?
  【分析】
  本问题主要涉及军队空闲土地的转让问题。
  首先,关于军队空闲土地是否可以转让进行房地产开发建设。军队土地,是军事用地,是保障部队战备、训练、工作和生活的重要物质基础,长期以来主要是以划拨方式取得。军队土地作为国防设施的重要组成部分,实行统一规划、统一调配,其产权归属于军队,由军队房地产管理部门统一管理。
  军队精简整编部队,人员减少以后,可调整出部分空余土地,合理开发利用这些空余军用土地,不但有利于土地资源的合理利用和优化配置,缓解城镇土地的供需矛盾,也有利于增加军队收入,减轻国家负担。对利用军队空余土地搞房地产的开发建设,在法律上没有禁止性的规定。
  近年来,随着土地市场化配置的水平不断提高,军队空余土地转让项目增长较快,可以说对提高土地利用率、节约集约用地起到了一定的积极作用。但是,军队空余土地转让也存在着一些突出问题,《城市房地产管理法》和有关经营性土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的一系列政策出台后,原有的军队土地转让办法与国有建设用地出让的一系列法律法规不够衔接,利用军队空余土地进行房地产开发建设在各地的操作中,因为法律政策的不衔接也出现了一些低价转让军队空余土地,造成国有资产流失的情况。
  其次,关于军队空余土地的转让如何办理问题。
  军队空余土地转让往往采取协议的方式,土地转让未纳入土地供应年度计划,转让方式和程序不规范,信息披露不充分,国土资源管理部门也难以实施有效的监管。特别是,2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号,以下简称“11号令”),要求从7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。2004年3月31日,国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发〔2004〕71号),对11号令实施前的历史遗留问题,要求在2004年8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采取协议方式出让经营性土地使用权,这就是房地产界所成的“831大限”。
  十届人大五次会议通过并于2007年10月1日开始施行的《物权法》不仅将工业用地招标拍卖挂牌出让的政策性规定上升为法律制度要求,而且要求工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。因此,经营性用地的招标拍卖挂牌出让是法律制度的要求。同时,经营性土地必须实行招标拍卖挂牌方式出让,也是党中央、国务院和中央纪委明确的规定和纪律要求。近几年,中央纪委全会、国务院廉政工作会议全部都把经营性用地招标拍卖挂牌出让作为加强党风廉政建设,从源头上防止土地批租领域腐败的工作重点。
  为加强军用土地转为民用土地的转让管理,规范土地的转让行为,1993年,财政部、国家土地管理局、总后勤部曾联合发文对军队有偿转让空余军用土地的审批、出让程序和转让取得的土地收益金的分配进行规范。2007年1月31日,国土资源部、财政部和解放军总后勤部联合发出《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》(国土资发〔2007〕29号),要求军队空余土地转让必须走市场化配置的道路。
  今后,利用军队空余土地进行房地产开发建设,首先,土地必须已经纳入了当年的年度土地供应计划。由军队土地使用单位提出转让申请,按程序报解放军总后勤部批准后,纳入军队空余土地转让计划,抄送土地所在地的省级国土资源管理部门和市、县人民政府,由市、县人民政府优先安排纳入当地的土地年度供应计划。未纳入军队空余土地转让计划和当地年度土地供应计划的土地,不得进行转让。第二,价高者得。经依法批准后,可以依法转让的军队空余土地的土地面积、用途、规划条件和转让方式等信息将会在当地的土地有形市场和中国土地市场网等相关媒体上公布,需要使用土地的单位或者个人可以参加国土资源管理部门组织的招标拍卖挂牌活动或者是军队自行组织的公开转让活动,对出让地块进行报价,按照价高者得的原则,签订《国有土地使用权出让合同》,支付土地出让金,取得国有土地使用权。第三,接受地方职能部门的监管。经依法取得的军队空余土地转让后,不再作为军事用地,由土地所在地方的职能部门进行监管。土地使用者必须按照转让文件和《国有土地使用权出让合同》的约定开发利用土地,不得擅自更改土地用途、容积率等土地使用条件,对于改变土地使用条件的,按照《国有土地使用合同》的约定,补交不同用途、容积率的土地价款差额或者被收回土地使用权。

    王劲夫 法学学士、四川蓉城律师事务所合伙人、执业律师(执业证号:22012001111120)、成都市优秀青年律师、劳动争议仲裁员、人事争议仲裁员、成都劳动律师网站长兼首席律师。尤擅长劳动和社会保障、人事争议、损害赔偿(工伤、学生伤害、交通事故、医疗损害、一般人身损害等)、企业管理制度和公司股权结构治理、建筑施工等律师业务。
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