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房产法律疑难问题司法观点

中国房地产法律疑难问题司法观点集成

一、商品房预约合同(认购书)生效后,一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的,应当承担违约责任

仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案(二审法院:上海市第二中级人民法院)《最高人民法院公报》(2008年第4期)

[上海市虹口区人民法院一审查明] 2002年7月12,原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订《金轩大邸商铺认购意向书》一份,约定原告向被告支付购房意向金2000元,原告随后取得小区商铺优先认购权,被告负责在小区正式认购时优先通知原告前来选择认购中意商铺,预购面积为150平方米,并明确小区商铺的均价为每平方米7000元(可能有1500元的浮动)。如原告未在约定期限内认购,则视同放弃优先认购权,已支付的购房意向金将无息退还。如原告按约前来认购,则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。上述意向书签订之后,原告向被告支付了2000元意向金。2002114被告取得房屋拆迁许可证,2003529取得建设工程规划许可证,2003630被告取得预售许可证。但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。2006年初原告至售楼处与被告交涉,要求被告按意向书签订正式买卖合同。被告称商铺价格飞涨,对原约定价格不予认可,并称意向书涉及的商铺已全部销售一空,无法履行合同,原告所交2000元意向金可全数退还。双方因此发生争议,原告遂诉至法院。

[原告诉讼请求]请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺,如果被告不能履行,请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。

[上海市虹口区人民法院认为] 1、涉案意向书不是通常意义的“意向书”,而具有预约合同的性质。2、根据本案事实,涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下,对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定,涉案意向书并非预售合同,法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同,应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。3、本案中意向金不具有定金性质,不应认定为定金。4、被告构成违约。

[上海市虹口区人民法院判决] 一、解除原告仲崇清与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》;二、被告返还原告意向金2000元;三、被告赔偿原告经济损失10000元;四、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理受理费15260元,由被告金轩大邸公司负担。

  仲崇清不服一审判决,请求二审法院撤销原判,依法改判支持仲崇清一审提出的诉讼请求。

上海市第二中级人民法院二审认为:(其他理由与一审相同)金轩大邸公司的违约行为导致守约方仲崇清丧失了优先认购涉案商铺的机会,使合同的根本目的不能实现,金轩大邸公司也承认双方现已无法按照涉案意向书的约定继续履行。因此,金轩大邸公司应当承担相应的违约责任。一审法院认为金轩大邸公司违反预约合同约定的义务,应当赔偿上诉人仲崇清相应的损失,并无不妥,但一审判决确定的10000元赔偿金额,难以补偿守约方的实际损失。

为促使民事主体以善意方式履行其民事义务,维护交易的安全和秩序,充分保护守约方的民事权益,在综合考虑上海市近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上,酌定金轩大邸公司赔偿仲崇清50000元。仲崇清要求金轩大邸公司按照商铺每平方米建筑面积1500020500元的价格赔偿其经济损失,但由于其提交的证据不能完全证明涉案意向书所指商铺的确切情况,且根据金轩大邸公司将有关商铺出售给案外人的多个预售合同,商铺的价格存在因时而异、因人而异的情形。另外,虽然仲崇清按约支付了意向金,但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故仲崇清主张的赔偿金额,不能完全支持。一审案件受理费人民币15260元,二审案件受理费人民币14350元,均由金轩大邸公司公司负担。

二、商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后,善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费

[导读与说明] 商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效后,买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动,对占用期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还,实践中处理不统一,最高人民法院对此作出了批复。

[最高人民法院民一庭意见] 善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准,最高人民法院于20031130以(2003)民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下:

辽宁省高级人民法院:
你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉,经研究认为: 商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后,应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准,因为买受人在签订合同时是善意的,所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说,应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限,再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

三、商品房毗邻城市交通干线,受超标噪声污染,购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同

最高人民法院民一庭认为:在交通干线已经客观存在,且开发商没有违反合同义务的情况下,购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张,不符合《合同法》第94条的规定,不应予以支持。

《中国民事审判前沿》2005年第2集,法律出版社2005年版,第208页,最高人民法院民事审判一庭编。

四、房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道,应承担相应的民事赔偿责任

[案情]李某从某开发商处购得一处住房,总价款183万元,合同未就房屋内管线铺高问题进行约定,交房前开发商致函李某,“由于您的房屋中有管道通过(暧气管等),故在装修时进行了局部处理,局部吊顶较低,但不影响您居室的使用和美观。”李某回函房地产公司,“本户内不得有任何非本户管道通过,如公司进行公共通过管道安装,请立即予以拆除。”

[第一次诉讼]要求开发商拆除公共管道。[法院判决]因该管道系多家业主共用,拆除该管道损害其他业主利益,驳回起诉。

[第二次起诉]要求开发商承担违约金86000元;如不能认定李某违约,要求开发商对因房屋中添设管道致房屋价值贬损部分进行补偿。

[评估]法院委托价格认证中心评估,该中心建议铺设管道房屋价格应在原房屋价格基础上扣减2%

最高人民法院审判业务意见(民一庭意见)
虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容,但根椐《合同法》第42条第2款规定,在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任的规定,房地产公司应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定,可以考虑房地产公司应告知而未告知,致使购房人多支出的交易成本或者给购房人造成损失的部分。
《民事审判指导与参考》2008年第2辑,法律出版社2008年版,第9092页。

五、房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需要优先支付为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋

三门峡水利管理局(买方)诉郑州市配套建设公司(卖方)房屋买卖合同纠纷案(判决时间:2004311日,二审法院:河南省高级人民法院)《最高人民法院公报》2004年第8

[判决摘要]配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人,在收取了买受人支付的大部分款项后,不能以房屋的工程价款需优先受偿为由,拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此,买方水利管理局的诉讼请求应予以支持。从合同约定及诚实信用、公平原则出发,卖方应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失。依双方合同约定,卖方拖延两个月以上交付房屋,应赔偿买方与定金相等的损失,即736万元。由于买方尚有64395万元购房款未付,可与卖方支付的赔偿金相抵。卖方辩称房屋已处置给第三方,合同不能继续履行的主张不符合法律规定,不予采信。

六、买受人在约定的交房期限届满之日起超过两年请求出出卖人交房是否超过诉讼时效期间?办理房屋权属证书的义务是否适用诉讼时效的规定?

[问题一]关于买受人在约定交房期限届满之日起超过两年请求出卖人交房是否超过诉讼时效期间的问题,有两种意见:第一种意见,买受人主张出卖人交付房屋的请求权应在两年诉讼时效期间内行使,超过两年诉讼时效期间请求出卖人交房的,因其怠于行使权利的状态经过诉讼时效期间丧失胜诉权。第二种意见,买受人在约定交房期间届满之日起超过两年请求出卖人交房的不能一律简单地认定为已超过诉讼时效,而应区分出卖人在约定交房期限是否具备交房条件分别进行处理。

[问题二]关于买受人在合同约定期限届满之日起超过两年才请求出卖人办理所有权变更登记,是否超过诉讼时效期间的问题,也有两种意见:第一种意见,出卖人所承当的主给付义务为转移房屋的占有,更为重要的是转移房屋所有权。如果出卖人仅向买受人履行交付房屋的义务,未在合同规定的期限届满时办理房屋所有权证的,系没有履行转移房屋所有权这个最重要的主给付义务,已经构成违约,诉讼时效期间应该起算。因此买受人未在出卖人违约之日起两年内请求办理房屋所有权证的,因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。第二种意见,房屋已经交付的,买受人在约定办理房屋所有权证期限届满之日起超过两年请求出卖人为其办理房屋所有权证的应予支持。

[最高人民法院民一庭倾向性意见]

一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满,买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权,应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。

二、出卖人已经将房屋交付于买受人,买受人亦已实现对房屋的占有的,买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定。

《中国民事审判前沿》2005年第1集,第218页,最高人民法院民事审判一庭编,法律出版社

七、房屋买卖合同解除后如何确定出卖方对房屋添附的补偿

长沙物资股份有限公司与湖南万国医疗器械保健品博览会交易有限公司房屋买卖合同纠纷

[最高人民法院经审理认为]

《房屋买卖合同》被认定部分无效、部分解除后,物资股份公司和物资集团公司作为出售房屋一方应返还万国公司已经交付的购房款,万国公司作为购房方应返还已经实际占有的房屋。因万国公司已经对所购房屋进行了一定的添附,对其有效添附部分,物资股份公司和物资集团公司应予以适当补偿。对因合同解除而造成的损失按合同双方的责任大小进行分担。一审法院委托鉴定单位对万国公司装修工程进行了工程造价鉴定,但因该装修工程尚未完工,且工程质量也存在瑕疵,故该鉴定结论不能作为确定房屋有效添附价值的依据,但却可以作为本院确定双方分担损失的参考。该工程装修费用对于万国公司而言,是因房屋买卖合同不能履行而造成的损失,而对物资股份公司和物资集团公司而言,其收回房屋的同时,即接受了万国公司为装修支付的价款,因此应当对万国公司为装修支付的价款,给予适当补偿。本院以装修工程造价为基础,结合收回房屋、承受了装修利益的情况,依据各方对合同不能继续履行所应当承担的责任,确认物资股份公司和物资集团公司承担万国公司装修工程费用的70%,即15286980.22(21838543.18*70%),万国公司承担装修工程30%的费用。

八、城市居民能在农村农民的宅基地上盖房?城镇居民能购买农民宅基地上的房屋吗?

[理论界意见] 城市居民不能购买农村宅基地房屋,这是由我国现行法律规定决定的。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔1999〕39号,199956实施] 第二条也进一步指出:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此可见,城市居民在农村购买房屋,一定要查清是不是民宅,如果是,千万不要购买,以免承担房屋买卖合同无效的法律后果。

[最高人民法院目前的态度] 最高人民法院存在两种观点

观点一:《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题》(续)吴庆宝主编,人民法院出版2008年版第10

不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是,经农村集体经济组织同意、批准,经卖房人同意签订买卖合同的,只要实际居住占有、付清价款的,应当认定为合同有效。但未经集体组织同意,至产生纠纷时并未办理实际交接的,其效力另当别论。不过从长远眼光看问题,如果购买农村土地使用权,购买农民居住用房,有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的,人民法院应当认定合同有效,并加以支持。
观点二:《最高人民法院司法观点集成》,刘德权主编,人民法院出版2009年版第556

最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》(2008123日,法发[2008]36号)指出,依法保障农户宅基地用益物权,促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能,是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为,以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为,应依法确认无效。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔1999〕39号] 第二条也进一步指出:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”20041224日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调,“加强土地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

[北京市第二中级法院] 该院在处理备受媒体关注的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案件终审判决仍然认定买卖合同无效。采纳了理论界的意见。

[大连市中级人民法院] 《大连晚报》2009915B2版《城里人当年买农村房该返还吗?》采纳了最高院的观点一。

该院认为,涉案房屋买卖合同时间是2002年,契约签订当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规定,而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定,而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。即是说,协议签订时,国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定,双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然国务院办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》,其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定,但该通知非家家颁布的法律或行政法规,且下发时间在涉案协议签订5年以后,故协议签订时并不违法。此外需要注意的是,协议签订当时,涉案土地性质为集体所有,时至今日,该土地已经被国家征用,由此,涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在,原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性,此举有违诚实信用原则,故不能予以支持。

九、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解?

[最高人民法院观点]《房地产司法解释实例释解》,人民法院出版社,最高人民法院副院长黄松有主编。103页——113

国家为加强对商品房买卖行为的管理,强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本(以下简称示范合同),2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定,地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件,包括四种情况下可以交付:1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

如果当事人约定的交房条件是第1种,那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。

如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种,则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。

如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件,应如何认定呢?

我们认为,商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时,不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》,买受人有权拒收该房屋,由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准,那么以综合验收为交付条件标准,如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准,则以双方的约定为交付条件标准。

[部分地方法院观点明显与最高人民法院观点相悖] 在司法实践中,很多律师持最高人民法院上述观点,但很难得到地方法院的支持,个中原因,值得深思。很多基层法院认为,只要建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位验收取得峻工报告,就可以交付购房人,而取得峻工验收报告是行政管理行为,不是房屋交付条件。此种观点,明显与最高法院观点相悖。

[部分基层法院判决摘要] 某区法院认为:根椐《建设工程质量管理条例》第11条第1款规定第十六条:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”从上述两条可以明确看出,建设工程竣工验收是以建设、设计、施工、监理四家联合验为标准的。在通过竣工验收后,公安消防、环保部门也会进行验收,但公安、环保等部门的验收属于综合验收的范畴,是公安消防、环保部门履行行政权利的行为,履行的是一种监督权,而不属于竣工验收的范畴。建设行政主管部门的备案是行使管理权的一种方式,也不属于竣工验收的范畴。

出卖人(开发商)约定:“该商品房经建设单位、施工单位、监理单位验收合格。”符合上述法律规定。

十、最高人民法院认为开发商负有办理权属证书的义务,而部分地方法院却认为属于行政行为,此种观点与最高法院观点明显相悖

《房地产司法解释实例释解》,人民法院出版社,最高人民法院副院长黄松有主编。146页——160

(一) 开发商负有办理权属证书的义务

取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的,合同法的基本原则包括诚实信用原则,依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。
法律依据:

1、《城市房地产管理法》第五十九条规定,“国家实行土地使用权和房屋所有权发证制度。

2、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7) 第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

(二) 开发商不能在约定或法定期限内办理权属证书的原因

1、土地使用权手续不合法。

商品房是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办理房屋所有权证和国有土地使用权证,可以自定价格出售的产权房。开发商只有以出让方式取得国有土地使用权,进行房地产开发的商品房,才能办理权属证书。

例如“小产权房”无法办理权属证书。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。支付土地出让金是开发商最主要的义务,如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务,土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。

3、房地产开发企业违章建房。现阶段最突出的问题是开发商违规超建,私自违反规划,加大容积率,因其中有巨大的利益诱惑,开发商往往不遗余力,政府职能部门监管也存在进一步加强的问题,在违反规划的问题未处理完之前,购房人无法办理权属证书。

4、房地产开发企业无法提供规定的资料。如未能取得《房屋建筑工程峻工验收备案表》等,无法将开发商提供的资料报产权登记机关备案。

5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴,在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押,未办理注销抵押登记的手续(封闭抵押贷款)等

(六) 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7) 第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》相矛盾。

《城市房地产开发经营管理条例》自一九九八年七月二十日公布施行,属于行政法规,其地位仅低于全国人大及全国人大常委会制定的法律,法释[2003]7号是最高人民法院依据《合同法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等相关法律,结合审判实践,制定的司法解释,于200361日起施行。

根椐最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(人民法院出版社,20036月第一版)第232页“本条司法解释(法释[2003]7号第十八条)所依据的法律条款是:《合同法》第107条规定(略)。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定(略)。

法释[2003]7号第十八条相比《条例》第三十三条,只增加了第一款中的第一项“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。最高人民法院结合审判实践,增加了该条款,突破了《条例》的规定,为开发商留下了充分的空间,以致于几乎所有的开发商在商品房买卖合同中均不按《条例》第三十三的规定,而是任意延长协助办理权属证书的期限,恶意损害购房人的合法权益。

很多法律专家经过深入分析,也没有搞清楚最高人民法院突破《条例》的现实思考基于什么样的出发点!

[部分地方法院判决摘要]

[诉讼请求] 购房人要求开发商承担办理权属证书的义务。

[一审判决理由] 关于原告主张要求被告履行办理房屋权属证书义务一节,被告只有交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务,但不具有批准发放权属证书的权利,而房屋产权是否具备产权性质及发证,依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围,故本院不予处理。
[
二审判决理由] 二审予以维持。

十一、如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”,发生纠纷如何处理?

[最高人民法院专家法官著述与主流观点](最高人民法院民一庭《法律审判实务问答》,法律出版社2005年版,第87页)

如果商品房买卖双方约定“交付面积与约定面积不符时房款总金额不变”发生纠纷时,应当结合具体案件分析该约定的效力,分别情况处理。如果合同条款是销售方自行拟定的格式条款,交付面积明显小于约定面积时,人民法院可根椐《合同法》第40条的规定认定该条款无效;如果是双方协商一致达成的条款,符合自愿原则,但面积相差太大,显失公平时,当事人可以根椐《合同法》第54条的规定申请撤销或变更,自当事人知道面积差异时起一年内不申请撤销或当事人以自己的行为放弃的,该约定有效;如果双方协商一致达成的条款,符合自愿原则,且面积相差不大,人民法院应认定该约定有效。

十二、商品房按揭合同的效力认定

[最高人民法院司法政策精神] 要依法保障房地产市场健康发展。房地产市场的发展不仅关系到我国城市化、工业化的进程,而且关系到金融安全和群众安居乐业等国计民生问题。各级人民法院要注意审查按揭贷款合同的真实性,依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为。

最高人民法院印发《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知(法发[2008]38号)二00八年十二月三日

就形式而言,期房买卖抵押登记行为,类似于法国的契据登记,但有所不同的是作为标的物的房屋尚不存在,契据登记是指登记机关依据当事人订立合同所载明的内容进行登记,值此产生抵押效力的制度,我国未承认亦未采用契据登记制度,而实行不动产登记、发证制度,故此期房抵押登记行为可视为在有关部门的备案,而不是严格意义上的物权抵押登记。

在商品买卖中,购房人以银行按揭贷款方式支付部分购房款的情况已经普遍存在,因此而发生的纠纷诉至法院的案件也越来越多,但是由于我国目前立法上没有对银行按揭贷款抵押的规定,故对此类案件的处理存在一定的难度。但在司法实践一般认为,“楼宇按揭(抵押)贷款合同”是当事人在平等自愿的基础上签订的,内容不违法,也不损害国家、集体和他人的合法权益。从国家的法律及行政法规的规定来看,也并未规定按揭(抵押)未办理抵押登记而无效,并且按揭不同于一般的财产抵押,仅仅因为没有办理抵押登记就认定无效没有法律依据。

十三、未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效?

[案例] 作为房地产开发企业的出卖人一直没有取得商品房预售许可证,但其他手续齐全(如有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料),是否可确认买卖合同有效?

[最高人民法院专家法官著述与主流观点](最高人民法院民一庭《法律审判实务问答》,法律出版社2005年版,第79页)

应视情况而定。商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容,一般业主难以全面了解的,尤其是商品房开发早期,管理不规范,是否需要预售许可证业主并不清楚,行政主管部门也疏于管理,开发商没有依法领取商品房预售许可证进行商品房销售,业主没过错,而在于开发商与地方政府,因此以200361日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的颁布为界限,在该解释颁布前,如果合同已经基本履行完毕,商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料,业主请求继续履行合同的,为维护交易安全与社会稳定,应当认定合同有效。

该司法解释颁布后,根椐该解释第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。如果开发商一直未取得预售许可证明,应确认合同无效。

十四、涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理?

最高人民法院民一庭倾向性意见:最高人民法院民一庭在讨论本案例时多数人认为,涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理,应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心是房屋买卖,属于平等主体之间的民事权益纠纷,处理时涉及房改政策的,人民法院应当受理;如果当事人争议的核心为是否适用房改房政策以及如何适用房改房政策的,不属于民事权益纠纷,不符合《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件,人民法院不宜作为民事案件受理。

十五、购房人付款后是否有权要求卖方过户?

[案例] 某物权(不动产,应登记)转让合同订立、买受人已支付价款并已实际交付后,在登记前,出卖人反悔、不配合登记,诉至法院,法院通常会如何处理?支持登记之诉,还是判决出卖人违约?

[最高人民法院的意见] 当事人起诉到人民法院的,要看原告的诉讼请求是什么?对于请求判令对方配合到登记机关办理登记的,人民法院会做出支持原告诉讼请求的判决,判决生效后如被告仍不配合办理,执行部门可持生效判决与协助通知,交登记机关直接予以办理。

如果原告诉讼请求判令被告承担违约金,人民法院通常也会适当予以支持,哪怕是象征性的。但如果原告诉求中并无要求对方承担违约责任的内容,人民法院也不会依职权予以干预。

十六、业主委员会是否具备诉讼主体资格问题

(来源于:《中国民事审判前沿》总第2辑 第10页)

[理论界或实务界的不同观点] 第一种观点:业主委员会不具有诉讼主体资格,不能以自己的名义提起诉讼。

第二种观点:业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼,既可以作为原告起诉,也可以作为被告应诉。第三种观点:业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力,可以成为诉讼主体,但是原则上只能作为原告提起诉讼,不能成为被告,因为它没有责任财产和责任能力。

[最高人民法院民一庭认为] 依法成立的业主委员会在其职责范围内,经业主代表大会授权,有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜,以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼。与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜,业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。

十七、法院能否判决认购书按原价继续履行

目前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,无论是理论界还是实务界观点并不统一,究其根源在于最高人民法院民事审判一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解与适用》一书中关于违反认购书应如何承担法律责任态度不明朗,未作出清晰、明确、有说服力的表态,下级法院作出截然相反的判决都能从该书中找到判决理由,以致各地法院在处理具体案例时出现法律适用的混乱局面。不同法院对类似认购书纠纷案件作出迥异的判决,显然违背“相类似者,应为相同的处理” 的法理,无疑会损及法律的权威性。

下面是上海市高级人民法院、浙江省高级人民法院两个完全不同的判决。

一 上海高院认为:根据现有法律规定,在违背预约合同(认购书)的约定不履行签订本约义务的情况下,应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿,并不包括强制缔结本约的责任(即不能由法院判决强制开发商按原价与购房人签定合同并将商品房卖给购房人)。

张玮诉上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司别墅认购合同纠纷案〔案号:(2005)沪高民一(民)终字第122

2003822,张玮与上海佘山国际高尔夫俱乐部有限公司(以下简称佘山公司)签订别墅认购协议,约定:张玮认购佘山公司的A5高尔夫别墅,价格为地上部分8000/平方米,地下部分为3000/平方米,土地部分为1656/平方米;在签约当日张玮应向佘山公司支付人民币100万元认购费;佘山公司需在取得预售许可证后5个工作日内书面通知张玮;张玮认购权的有效期限为从认购协议签订日起至佘山公司取得预售许可证后的第15天,如超出有效期限张玮仍未就所挑选的物业签订商品房预售合同,则视为放弃认购权,佘山公司不计息退还认购费;如张玮在规定期限内与佘山公司签订商品房预售合同,则张玮签约时标的物业所处位置和户型及外立面风格将与张玮签订认购协议时的选择一致,认购款可抵购房款的一部分。在签约当日,张玮向佘山公司支付了认购费100万元,并选择了别墅户型。

200497,佘山公司通知张玮,其已经取得讼争别墅的预售许可证,要求张玮按总价1200余万元(比双方原约定价格高400多万元)的价格签订预售合同。张玮不同意该通知中的售价,要求按原约定价格签约,未果,遂向上海市第一中级人民法院(以下简称上海一中院)提起诉讼,请求判令:1、佘山公司按双方认购协议约定价格与张玮签订A5别墅的买卖合同;2、若因佘山公司原因导致张玮无法与佘山公司签订买卖合同的,则判令佘山公司赔偿A5别墅现市场价(约2000万元)与双方原约定售价(约800万元)的差价。

上海一中院认为:张玮与佘山公司签订的认购协议为预约合同。预约合同所指向的是签订本约之行为,其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中,双方当事人应遵循诚实信用之原则,将预约所确定的原则贯彻到本约合同之条款中去。认购协议签订后,张玮按约支付了认购款,但佘山公司在200497日发函通知张玮签订正式的商品房买卖合同时,所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件,违背了合同法所规定的诚实信用原则和公平原则。根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定,没有赋予预约以强制订立本约的效力,亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务,故张玮要求强制佘山公司缔约并将房屋销售给张玮的诉讼请求不予支持,但佘山公司对其不遵循诚实信用原则履行签订本约义务之行为应承担相应的法律责任。张玮主张的差价损失实为预售合同项下的履行利益,鉴于预约合同与预售合同之性质不同,张玮所支付的认购费亦非购房款,故其关于差价损失的诉讼请求缺乏合同与法律依据,难以支持。但是,由于佘山公司不遵循诚实信用原则履行签订本约之义务,导致张玮缔约机会的丧失,佘山公司应对此承担责任并作出相应赔偿。遂依据合同法第四十二条等,参照佘山公司通知签约价与双方原认购价的差价400余万元,判令佘山公司除返还认购款外,另酌情赔偿张玮约200万元。

一审判决后,张玮不服,向上海市高级人民法院(以下简称上海高院)提出上诉(在本案二审期间,佘山公司以约2000万元的价格将讼争别墅出售给他人)。

上海高院认为:预约合同属前缔约时期缔结的合同,双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行,因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。根据现有法律规定,在违背预约合同的约定不履行签订本约义务的情况下,应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿,其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失,并不包括强制缔结本约的责任。驳回张玮上诉,维持原判。

二 浙江省高院认为如果认购书具备了商品房买卖合同的主要条款,则开发商应履行缔约义务(即按认购书主要条款包括原价继续履行)

陈小红诉浙江福田房地产开发有限公司房屋认购合同纠纷案〔案号:(2003)浙民一终字第271号〕

陈小红与浙江福田房地产开发有限公司(以下简称福田公司)于20001111日签订《福田花园预订单》一份,约定由陈小红向福田公司订购福田花园营业房:340平方米,单价3140/平方米,预交订金4万元,交房日期为20035月,陈小红应在接福田公司通知后十天内办理合约手续及交付款项,其他买卖条款以商品房预(销)售合同为准。若陈小红逾期未办理合约手续、支付款项则以违约论,订金不予退还,视为放弃购买。陈小红于当日交纳了该预订单中所约定的预订金。20011130日福田公司取得了包括本案讼争房屋在内的商品房预售证。福田公司于2003320日向陈小红发出通知一份,以房屋拆迁难度大、开发成本增大为由,提出若要继续购买所预购的营业房则以现价6000/平方米的9折优惠销售,若不愿意购买的则双倍返还订金。2003327日,陈小红委托律师向福田公司发出公函一份,对福田公司提出的解决营业房问题的两种方案明确表示反对,并要求按照双方在《福田花园预订单》中约定的房屋面积及单价办理购房手续。因双方协商未果,陈小红于2003723日向杭州市中级人民法院(以下简称杭州中院)提起诉讼,请求判令福田公司全面履行与陈小红签订的营业房预订合同。

杭州中院认为:陈小红与福田公司签订的《福田花园预订单》仅系双方当事人为日后签订商品房预(销)售合同的预约。现因福田公司已就陈小红所订购房屋的面积及单价进行单方变更,陈小红对此不予认可,双方已就讼争房屋的买卖合同内容无法达成一致意见,而该合同的成立应以双方当事人的真实意思表示一致为前提,即双方签订该预订单意欲签订商品房预(销)售合同的目的已无法实现,双方签订的上述预约已无法继续履行,遂判决驳回陈小红的诉讼请求。

一审判决后,陈小红不服,向浙江省高级人民法院(以下简称浙江高院)提出上诉。

浙江高院认为:双方签订的《福田花园预订单》对陈小红向福田公司订购福田花园营业房的面积和单价均作了明确约定,并注明交房日期,已经具备商品房买卖合同的主要条款。此外,双方在预订条款中还明确约定:陈小红应在接福田公司通知后十天内,前来按(约)订立商品房预(销)售合同,如逾期未办理合约手续及支付款项,以违约论处,预付订金不予退还,并以自动放弃论;购房订金可以冲房价款;其他买卖条款以商品房预(销)售合同为准。根据上述条款内容,签署商品房预(销)售合同,仅为双方需办理的合约手续,主要条款应以预订单中的约定为准,其他条款只需根据商品房预(销)售合同格式文本和交易习惯即可确定。双方当事人的上述约定未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效。福田公司要求提高单价,陈小红不予同意,合同并未变更,双方仍应按照预订单的约定履行。本案亦不存在法律上或事实上不能履行的情形,只要福田公司按约履行,双方的合同目的就能实现。故依照合同法第一百零七条撤销原审判决,改判福田公司与陈小红签订的《福田花园预订单》继续履行。

三 支持上海高院、浙江高院完全不同判决的权威观点

1、支持浙江高院的观点。

《房地产司法解释实例释解》(人民法院出版社,最高人民法院副院长黄松有主编)第35页—38页,认购书在什么情况下向商品房预售合“转化”,一是具备商品房销售合同的主要内容,“只要商品房认购书具备合同双方当事人、房号和价格内容,并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款,那么其就已经具备正式商品房买卖合同的主要内容。” 二是出卖人按照约定收受购房款。

关于违反认购书(预约)是否应当承担继续履行的违约责任。对此问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》(人民法院出版社,最高人民法院民事审判第一庭编著)也没有作出明确表态,更未见法理分析,而只是引用了吴颂明著《预约合同研究》(以下简称吴颂明文)、谭蓉著《浅析商品房销售中的认购书》(以下简称谭蓉文)以及刘俊臣文的观点。但对违反预约是否应当承担继续履行的违约责任,吴颂明文、谭蓉文、刘俊臣文观点并不一致:吴颂明文认为,如果预约当事人违反“带未决条款的预约”,则“可能承担强制实际履行之责任”;而刘俊臣文、谭蓉文则显然反对违反预约应承担继续履行的违约责任。

2、支持上海高院的观点。

《房地产司法解释实例释解》(人民法院出版社,最高人民法院副院长黄松有主编)第68页,该书指出“在实践中关于商品房买卖合同的主要内容的争议问题之一,就是认购书缺少上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的几项,认购书是否可以直接认定为商品房预售合同。我们认为商品房买卖合同的标的物具有特殊性,因为房屋是消费者最主要的生活资料,买受人最直接的目的是在对房屋所有权完全有效的行使,房屋要满足人们基本生活的需要,买受人要对房屋行使完全所有权必须具备许多附加的条件,如供水、供电、装饰、产权登记等等。《商品房销售管理办法》第十六条前十项内容都是产权人行使所有权的必备条件,也是房屋作为基本生活资料应符合现代社会要求的基本内容,否则,买受人将无法圆满地对商品房实现占有、使用、收益和处分的权能。因此,原则上,对于认购书应当包含的商品房买卖合同的主要内容,除《商品房销售管理办法》第十六条后三项外,其它各项不能缺少。” (与支持浙江高院的观点是同一本书,只是不同的页数)

法律链接:

《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。

十八、土地使用权缩水问题

1、所有商品房都不同程度存在土地使用权缩水问题。 对于众多的购房者来说,并不能准确的把握土地使用权年限的定义及法律后果,一般只粗略的知道住宅是70年、公建是40年、商业也是40年,至于公寓住宅多少年、上面是住宅下面有公建的商品房是多少年、土地使用年限如何计算、如何审核等等问题却很少了解。

按照现行的法律,房地产开发商必须在通过协议出让或者挂牌招标拍卖的方式取得土地的使用权后,才能进行房地产开发;而房地产开发又是一个比较系统的工程,不是一天两天就可以完成的,规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等,一般商品住宅从开发到销售,周期通常为1-3年。一般情况下购房者不会提出异议。

在法律实务中,我们遇到很多土地使用权缩水十几年甚至更多年的情况,有很多购房者根本不知道自己所购房屋土地使用权是多少年,如《大连晚报》200874日《买完房才知道产权缩水13年》详细报道了某楼盘因土地使用权缩水问题,该宗土地使用权年限为1992年——2042年,开发商向部分购房人承诺对于2042年——2054年的土地使用权出让金由开发商负责,但购房人不同意,已经提起诉讼要求开发商赔偿。沙河口区某公寓式住宅,土地使用年限为1992年——2032年,至2008年土地使用权只剩下24年,在房交会上大批外地人抢购了该楼盘,当时没有人提出异议,交了13万元定金,后有部分购房者发现该问题并提出退还定金及退房要求。

2、土地使用权缩水问题的基本操作手法。

A、有很多开发商利用购房人法律知识欠缺,同时前几年房子好卖,你不买还有别人买的形势,有很多时候将《商品房示范合同》第一条“项目建设依据”中将土地使用年限一栏不填写,也不将《土地使用权证》出示给购房人,购房人在合同上签字后,说将合同收上来去备案,然后再将土地使用权年限填写上,购房者的提出异议时就说当时就已经填写上了,购房者无法举证证明是开发商后填的。

B、有部分开发商头脑不冷静,采用欺诈的手法,其中又有两种情况,一种情况是本来是商业用地应为40年,却隐瞒真实情况说土地使用权年限有50年,签定合同时也采用欺骗方法,签50年。另一种情况是隐瞒土地使用权已过年限的事实,尤其对于一些烂尾楼情况更为突出。

C、商品房项目处于正常开发周期内,开发商如实提供土地使用权的真实情况。商品房开发周期至少在23年,购房者对正常范围内的土地使用权缩水应有一个合理的容忍度,这也是房地产开发的特点决定的。

3、法律关于土地使用权缩水的处理。

购房者与开发商因土地使用权年限产生纠纷主要是上述第一、第二种情况导致的。下面结合案例分析如下:200256日李某与A房地产开发有限公司(以下简称A公司)签定商品房买卖合同,陈某购买该公司开发的商业公建512余平方米,单价6180/平方米,总价款3,164,160.00元,陈某支付了全部购房款,合同写明土地使用权年限自199956日——204955日止,计50年。后陈某从市国土资源和房屋局了解到该宗土地使用年限自199956日——203955日止,计40年。陈某于20031015日起诉,称A公司有欺诈行为,要求解除合同,退回全部购房款,并要求承担银行同期贷款利率计算所付购房款的利息,并要求赔偿损失50万元。法院经审理查明该宗土地为商业用地,使用年限为40年,土地出让金为1000/平方米,诉争房屋占地为256平方米。

法院认为,有关出让国有土地权年限系由法律加以规范,根椐《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,商业用地使用年限最高为40年,A公司与陈某签定合同时却自行“约定”为50年,该约定违反了行政法规的规定,超过法定年限的部分无效,土地使用权的取得系开发商的单方行为,与原告无关,应由开发商承担责任,但土地使用权的部分无效并不必然的导致整个商品房买卖合同无效,并不导致合同目的无法实现,因此原告要求解除合同的诉讼请求不符合法律规定,经法院行使释明权,原告变更诉讼请求要求赔偿土地使用权年限短少的损失。

法院判决认为,通常情况下,商品住宅的价格包括成本、利润、税金和地段差价,其中成本包含征地费及拆迁安置补偿费、勘察设计及前期工程费、住宅建筑及安装工程费等等。在房屋计价时,开发商常常以建筑面积为单位,虽未具体注明价格的构成,但实际包含了地价和建筑成本在内。本案中陈某所支付的房价即包括地价和上部工程的建筑成本,由于建筑成本系一次投入,与建筑物的存续时间长短无关,故A公司并未因土地使用权年限的变动而获得相应的利益,而地价则涵盖土地的使用年限,虽然A公司与陈某签订的合同中没有体现土地使用权年限在计价中的成分比例关系,但是由于双方约定的土地使用年限超过法律规定的最高年限,A公司应承担相应的责任,退还相应的地价款,计算方式为:256平方米(诉争房屋占地面积)*1000/平方米(土地使用权出让金)*20%(超出法律规定的无效10年占整个合同约定使用年限50年的比例)=51200元。判决A公司于判决生效之日起返还陈某地价款51200元及相应利息(自200256日到A公司付款之日止)。

4、律师建议

对于土地使用权使用年限的问题,在《物权法》颁布前并未引起购房者的关注,而随着《物权法》的颁布实行及媒体的不断宣传,购房者越来越关注土地使用权届满后如何缴纳土地出让金,因此关于土地使用缩水的纠纷不断涌现。

根椐《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。

开发商在签定合同不能采取隐瞒的方法,向购房者承诺超过法定年限的土地使用权,虽不能导致合同解除,但必然导致声誉受损,对长远发展不利。

十九、商品房销售广告和宣传资料的法律性质

根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

商品房销售广告是几乎所有的开发商都在用且不得不用的手段,现代资讯社会没有这个销售手段几乎是不可能的,大连是东北的龙头,全国重点开放城市,在北方及沿海有相当的影响力,是全国乃至香港、国际一些房产巨头争夺的重要战场,商品房促销更是异彩纷呈,关于广告及宣传资料的纠纷也大量出现。

虽然最高人民法院出台了相关司法解释,但并未从根本上解决具有深层社会原因的商品房促销广告问题,不同法院、不同法官适用标准不一,法律效果、社会效果值得思考,且该司法解释本身存在漏洞。

1、销销广告的主要形式

商品房促销广告主要有以下几种形式:报纸(大连几家主要平面媒体均有大量版面)、电视、杂志及开发商自行印制的宣传资料(包括日常发放的及在房交会或其它展会发放的)。

对于报纸、电视上的广告,根椐《广告法》的规定,文选内容需经工商管理部门批准,但由于现阶段存在一定程度的管理不到位,很多广告内容即使审批了,但在对外发布时开发商更改广告内容,媒体出于经济效益考虑,一般也是默许其更改行为,购房者很少会追究开发商虚假广告的行政责任,但关于民事责任如何承担,矛盾集中而突出。

开发商自行印制的宣传资料未经工商管理部门审批,内容随意性更大,属违反《广告法》的行为,但一般工商管理部门不会主动追究,更少有购房者去工商管理部门举报虚假宣传。但当宣传资料与实际房屋情况(交通、配套设施、环境等)出现较大出入时,购房者会找开发商理论。

2、最高人民法院的司法解释适用中的法律空子

将开发商的广告内容确定为商品房买卖合同的内容需要三个条件:(1)出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺;(2)该允诺和说明具体确定;(3)对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。

很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项,主要标注以下几项:交通,包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容,如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境,坐拥20万平方米山体公园,天然氧吧;学校,罗列大量小学、中学、大学等;商业,距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施,双向四车道,人流旺盛。对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传,也只存在开发商承担行政责任,即由工商行政管理部门处罚,不存在民事责任的问题,因为不符合最高人民院法院司法解释第一条,“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。

对于第二个及第三个条件,其裁量权在法官,具有相当大的不确定性。一方面要考虑开发商虚假宣的情况,同时也要考虑购房者的判断能力,作为理性的社会公民,应有理性的判断,否则应承担一定的不利后果。

3、司法实务中不同法院及法官的自由裁量权。

案例来源:《房地产司法解释实例释解》,人民法院出版社,最高人民法院副院长黄松有主编。

争议焦点:何某购买某开发商的店铺,该开发商销售广告称“24米适度街宽,可以在双面吸纳人潮的同时,容纳一定车辆通行,旺店成行,可以规模化积聚人气”、“24米海滨休闲购物一条街、100米宽的海滨景观大道”,后市政规划变更,该路由城市支路调整为11米宽的小区路。何某向规划部门了解到,开发商承诺的道路不在其规范红线范围内,而是旁边另外一个经济适用房项目的道路,原规划为24米的城市支路,后因规划调整,变更为小区道路。

何某起诉开发商,称开发商在房产销售广告中的承诺具体明确,应依法视为要约,虽未写入合同,应视为合同内容,因道路宽度远远未达24米,实现不了合同目的,请求解除合同,返还购房款,赔偿利息损失。

一审法院认为:(1)原24米的规划道路是在政府的经济适用房小区内,政府依规划调整,开发明知该24米道路不在自己的规划项目内,还将此不确定的24米道路作重点宣传推介,所产生的诱导作用足以影响业主对诉争房产价值大小的判断,因此关于路面宽度的广告,应视为合同的内容;(2)店面的经营需要一定的道路环境,需要一定的人流、车流,所处道路的好坏决定着店面的价值,本案中何某确信有此24米宽城市支路,才决定购买该店铺,因市政原因导致规划变更,不是当事人双方原因造成的,如继续履行合同,将给何某造成损失,导致与开发公司的利益严重失衡,显失公平,根本不符合何某签定合的目的,可适用情势变更原则,支持何某解除合同的诉讼请求。
开发商不服上诉,二审法院改判。

二审法院认为:首先,开发公司在销售广告中虽注明“24米海滨休闲购物一条街”,但根椐当时市政规划确留有24米宽度,应属真实规划情况;开发公司未允诺24米宽的道路是在其项目规划范围内;双方未将该内容写入合同,也未约定开发公司应履行相关的义务,何某也未举证证明该24米宽的道路是在商品房项目规划范围内,并对合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响,故该广告内容不符合要约的规定。原审认定错误。其次,政府规划调整道路宽度,可能会影响房价,这属于经营和投资风险,何某以海滨购物休闲街宽度远远未达到24米为由,主张根本实现不了合同的目的缺乏法律依据。
据此两点理由,二审法院撤销一审判决,驳回原告起诉。

4、常见的商品房销售广告规避法律的方法

某房地产开发公司在《大连晚报》作整版广告,其在整个版面最下方用很小很小的一行小字表明下列内容“本广告仅供参考,本广告之内容及图片等均不构成预售合之一部分,实际情况以签署预售合同及政府部门的最终批复为准”。
笔者认为,此方法有效的规避了法律风险。

十二、商品房交付的有关问题解析

1、实务中的争议

商品房买卖实践中关于逾期交房的纠纷越来越多,据不完全统计,逾期交付的商品房占到整个销售商品房的40%左右,逾期交房纠纷具有人数众多、赔偿金额巨大、社会影响大、政府关注的特点,对房地产企业影响巨大。

主要有以下几种类型:第一种开发商在合同约定的交房期限通知购房人交付房屋,但购房人认为开发商未达到交房的条件拒绝领取钥匙,进而要求开发商承担逾期交房的违约责任;第二种是有的购房人在接受房屋后,以开发商不符合房屋交付条件为由追究开发商的违约责任;第三种类型开发商已经明知无法按约定期限交房,与购房者就赔偿问题无法协商达成一致意见。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房司法解释” )第十一条规定,房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。明确规定了移转占有即我们通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。该条所规定的“交付使用”是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的有权占有的事实状态,并不必然的产生所有权变动。

在商品房交付争议的案件中,买卖双方对于什么样商品房具备交付条件争议颇大。相当一部分开发商认为,根据现行法规,建筑工程不需建设行政机关组织验收和批准,作为建设单位的开发商组织了设计、施工、监理单位组织了工程验收,经验收合格即可交付使用。还有的开发商提出没有法律规定,未经竣工验收备案不能交付使用,而竣工工程的实质条件已达到使用要求。

2、我国法律关于商品房验收的规定

根椐我国现行法律法规的规定,商品房的验收包括:工程质量验收和综合验收,综合验收是指质量监督、规划、消防或公安消防、人防、环保等有关部门或单位验收等部门进行的验收。

1) 商品房工程质量的验收的规定。

主要是《建筑法》、《建设工程质量管理条例》(国务院发布,2000130日实施)。
《建筑法》第六十一条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定,建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。第四十九条规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。

2)商品房综合验收的规定。

《城市房地产开发经营管理条例》(国务院发布,1998720日实施)第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可使用;未经验收或者验收不合格,不得交付”、“房地产项目峻工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定,住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

建设工程竣工验收备案制是加强政府监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要手段。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)中的强制性条文第6.0.7条规定:“单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文,必须严格执行。上述国家标准条文说明中明确规定:“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。”

3、商品房交付的验收条件应为综合验收,而不仅仅是质量专项验收。

《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收,主要反映了建设工程质量验收情况。《城市房地产开发经营管理条例》规定的是综合验收,是强调了要求政府部门和开发商要严把商品房的使用关,坚决杜绝不合格的商品房进入市场。商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位;客体是指商品房的质量;内容是商品房的质量是否合格;产生的法律后果是商品房可以进入市场,可以交付给业主使用。商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收,还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等,涉及许多其他专业部门必须参与的强制性的验收,而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用,不具备工程竣工验收备案的条件,无法取得《竣工验收备案证》,且建设行政机关在审查备案资料时,对不符合备案要求的工程,有权责令建设单位重新组织竣工验收,并给予行政处罚。因此,商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的,不仅其公信力受到质疑,而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。

为此,商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收,同时其又是房地产市场中特殊商品,还应符合综合验收的标准,为此商品房的交付条件应为通过商品房综合验收。

4、商品房买卖合同示范文本关于交付条件的约定应如何理解

国家为加强对商品房买卖行为的管理,强制性的要求开发商提供商品房买卖合同示范文本(以下简称示范合同),2000年由建设部、国家工商行政管理总局制定,地方工商行政管理局监制。示范合同第八条第一款约定了房屋交付的条件,包括四种情况下可以交付:1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。且合同另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

如果当事人约定的交房条件是第1种,那么以开发商是否取得其当地建设管理机构发出的《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。

如果当事人约定的交房条件是第2或第3或第4种,则都以开发商是否取得当地房地产开发管理机构发出的《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了该证书,就具备了合同约定的交付条件,否则,视为不具备合同约定的交付条件。

如果商品房买卖双方在示范合同约定的除以上四项以外的其它交付条件,应如何认定呢?

我们认为,商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时,不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》,买受人有权拒收该房屋,由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于商品房综合验收的标准,那么以综合验收为交付条件标准,如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准,则以双方的约定为交付条件标准。

二、商品房买卖合同中逾期交房中特殊原因的理解

商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括以下两个方面,第一方面是不可抗力,示范合同文本第八条规定:遭遇不可抗力,且出卖人(开发商)在规定的期限内通知买受人,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可以予以延期。第二方面是相当多的开发商在示范合同文本第二款规定的不可抗力之外又规定了一些第三方原因可以免除开发商逾期交房的违约责任,主要包括由于市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房免除开发商的违约责任。

1、司法实务中,开发商提出的不可抗力认定。

《合同法》第一百一十七规定,因不可抗力不能履行合同的,根椐不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的,不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件,既包括自然力量,如地震、水灾、旱灾、暴风雪等;又包括社会异常行为,如战争、暴乱、军事封锁等。

1)以自然现象为表现形式的不可抗力。司法实践中,在逾期交房的情况下,很多开发商提出,由于台风、暴风雪、大雨、洪水等原因,导致施工不能正常进行,对于以自然现象为主要表现形式的不可抗力,应从以下两个方面认定是否属于不可抗力,第一个方面,如果以上自然现象是该地区的通常的气象表现形式,则不能认定为不可抗力,因为开发商根椐当地的自然条件,合理安排工期,在签定合同时合理预见,确保在约定的期限内依法交付房屋。如是该自然现象在当地属异常天气,应认定为不可抗力。第二方面,自然现象是否足以导致延期施工,自然现象与延期施工之间是否有因果关系。在司法实践,开发商为了免除自己的逾期交房的违约责任,提供了当地气象部门的气象资料,以此证明发生了不可抗力,人民法院在审理案件时,会要求开发商提供施工日志,以此证明该自然现象或自然原因导致无法施工,一般情况下人民法院很难认定其存在因果关系。

2)政府行为能否作为不可抗力,免除开发商逾期交房的违约责任。

审判实践中,关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大,我们认为应区分以下三种不同情况:

A、当政府行为是基于社会公共利益作出的,应认定为不可抗力,如建设过程中发现文物遗址,高考、中考期间不允许施工,迎接重大社会活动导致停工等。

B、当政府行为针对特定领域、特定人作出的,应考虑为情事变更因素,应依公平责任原则,允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位(水电煤燃暧等)。这是现阶段开发商面临的主要问题之一,这些因素开发商不可控,虽然水电煤燃暧已经大部分由相应企业完成,但首先市政基础设施需由相关政府管理部门审批,而大部分企业是龚断企业且为国有独资公司,保留了较浓厚的行政色彩,且与政府管理部门存在一定联系,很多时候不受市场规则与合同约定的控制,我们认为如果上述因素不考虑为情事变更因素,对开发商也同样显失公平,尽管1999年《合同法》没有规定情事变更原则,在立法缺失的情况下,可以依公平原则弥补法律漏洞。我国的《民法通则》《合同法》均规定了公平这一基本法律原则,法院可以依法对当事人的情事变更的诉讼请求予以支持。

C、当政府行为是基于第三人的过错做出的,则不能认定为不可抗力,不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。

3)异常社会事件能否认定为不可抗力。战争、罢工、游行、示威等非因开发商原因引起的异常社会事件,属于不可抗力。如果因开发商原因引起的,无论开发商是否有过错,均不属于不可抗力,如现在普遍存在的由于拆迁原因导致的逾期交房,尤其是“钉子户”原因导致的无法开工,能否构成不可抗力,很多开发商也很委屈,认为应当构成不可抗力,有些动迁户尤其是“钉子户”漫天要价,导致开发商不堪重负,况且强制拆迁属于政府或人民法院的职务行为,开发商无法控制,我们认为,对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系,除重大市政工程外,不能认定为政府或人民法院应依维护社会公共利益而采取职务行为,从而认定为不可抗力。

4)施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力。因重大技术问题属开发商自身问题,且国家对于施工资质有严格的要求,因此重大技术难题不构成不可抗力。

三、开发商逾期交房应如何承担违约责任

1、购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务。根椐合同法的规定,当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

2、购房人有权要求支付违约金并解除合同。

1)法定解除。依据《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交房的义务,导致购房人无法实现购房目的,购房人有权解除合同。

2)约定解除。商品房买卖合同示范文第九条第二款规定,出卖人逾期超过一定期限,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起一定期限内退还全部房款,并按买受人累计已付款的一定比例支付违约金。

3)合同解除的法律后果。《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

3、购房人有权要求赔偿损失。

《合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

根椐私法自治原则,如果当事人约定了违约金,应当优先适用违约金条款,只有在双方没有约定违约金的情况下,才能适用司法解释第十七条规定。

四、购房人接受房屋后,事后能否以商品房不具备交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任

对此问题,争议相当于大,不但法学理论界有争议,司法实务部门也有相当大的分岐,主要有以下两种观点:

1、商品房不具备交付条件,但购房人已经实际接受房屋,视为对合同变更,购房人无权要求开发商承担实际交付日起至具备交付条件日止的违约金。该观点认为,法律及合同已经明确了商品房的交付条件,在该条件不具备时,购房人有权拒绝接受房屋或要求开发商承担违约责任,如果购房人接受房屋,是其对自己权利的处分,其无权要求开发商承担违约金。福建省高院采用此观点。

2、商品房未经综合验收,开发商即通知购房人接受房屋,应以具备交付条件的日期作为实际交付日期,开发商应承担违约责任。上海高院采用此观点,其主要理由是:A、开发商有违诚信用原则;B、《合同法》第一百五十八条规定,出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的,买受人不受前两款规定的通知时间的限制。因此购房人在接收商品房后仍有权开发商承担瑕疵担保责任或违约责任。C、有利于保护处于弱势一方的购房者的合法权益,促进房地产市场的健康发展,促进社会的公平正义,实现法律的精神实质。

五、无正当理由拒绝接收房屋的法律责任

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

购房人拒绝接收商品房的正当理由为商品房“不符合交付条件”,商品房不符合交付条件包括以下两种情况:

1、商品房未经综合验收。

2、商品房明显存在重大质量瑕疵。即使该商品房已经通过综合验收,并取得相关证明文书,购房人仍有权拒绝接受房屋,并要求开发商承担违约责任。《合同法》第一百四十八条规定,因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

 

 

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